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NUOVO CATASTO : SARA’ UNA PATRIMONIALE ?

di Mario Travaglini

Prima delle opinioni, i fatti. Martedì 5 ottobre il Governo Draghi ha approvato il disegno di legge delega per la riforma del sistema fiscale. Esso contiene l’impegno ad emanare entro 18 mesi uno o più decreti attuativi ed indica una serie di obiettivi attraverso i quali eliminare i micro tributi, semplificare il sistema tributario, ridurre il carico fiscale del lavoro, contrastare l’elusione e l’evasione.

Più nel particolare con la norma approvata il governo si propone di riorganizzare e rendere più efficiente il sistema nazionale di riscossione, di rivedere l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), rivedere l’imposta sulle persone giuridiche (IRES) e la tassazione del reddito di impresa, razionalizzare le imposte indirette (IVA),abolire l’IRAP, rivedere le addizionali comunali e regionali, modificare il sistema catastale. Sulla impalcatura dell’intero provvedimento torneremo fra qualche settimana quando il Parlamento avrà licenziato il testo definitivo. Nel frattempo soffermiamoci sulla questione catastale che tante polemiche ha sollevato in questi ultimi giorni. Il Presidente del Consiglio ha più volte detto che il percorso di revisione terminerà nel 2026 e che fino ad allora non ci saranno né nuove tasse né una patrimoniale sulla casa.

I due commi che regolano la materia sembrano però andare nel senso opposto, consentendo a chi occuperà Palazzo Chigi dopo Draghi di modificarne l’imposizione abbastanza facilmente; essi infatti recitano testualmente “...il catasto dovrà attribuire a ciascuna unità immobiliare oltre alla rendita catastale, secondo la normativa vigente, anche il relativo valore patrimoniale ed una rendita annualizzata in base ai valori espressi dal mercato”. Andranno previsti “………. meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni di mercato di riferimento”. Il testo è tanto ampio quanto chiaro, facendo intendere chiaramente che si procederà alla riforma digitale dell’anagrafe immobiliare nell’inserire tutti gli immobili fino ad oggi sfuggiti al fisco e nel rettificare quelli erroneamente dichiarati.

In questa operazione rientrano gli immobili abusivi o non censiti; quelli che hanno una consistenza di fatto diversa; quelli con destinazione d’uso errata o con rendite non rispondenti alla realtà nonché i terreni edificabili dichiarati come agricoli. Fin qui niente da dire, anzi applausi a scena aperta.

Terminata questa fase cosiddetta di mappatura, alla rendita catastale verrà affiancato un valore patrimoniale il cui metodo di calcolo non è stato ad oggi svelato.

Verosimilmente sarà un valore di mercato desunto, come avviene per le controversie fiscali, dalle medie dei valori contenuti negli atti notarili e codificate dalla statistica per zone geografiche omogenee.

Il risultato della operazione varata Governo porterà ad avere un nuova “rendita annualizzata” ed un nuovo valore “patrimoniale catastale” di mercato. A quali fini ?

Semplicemente conoscitivi come dice il Governo ?.. A questo proposito più di un dubbio mi assale. Perché impegnare risorse finanziarie di così grande portata per inserire questi nuovi dati aggiornandoli in modo costante se poi non verranno utilizzati per il calcolo?  E’ vero, siamo nel campo delle ipotesi. Ma queste, comunque la si giri, non sono affatto favorevoli al contribuente.

Ammettendo che Draghi completi la legislatura e rimanga in carica sino al 2023, cosa peraltro non scontata per il fatto che il Mandato del Presidente della Repubblica scade nel febbraio 2022, cosa accadrà quando al suo posto siederà un Presidente del Consiglio diverso non obbligato a mantenere fede agli impegni del suo predecessore e si troverà sul tavolo un lavoro già fatto e pronto per essere utilizzato ?. Sarà sufficiente emanare un piccolo decreto legge con il quale stabilire che le transazioni immobiliari, l’IRPEF,e l’IMU dovranno soggiacere ad un nuovo metodo e prendere come base di calcolo non più la rendita ma il valore di mercato. Ecco quindi  che  la patrimoniale è servita!  Anzi, per il fatto che potrebbe essere applicata a tre elementi diversi potremmo chiamarla beffardamente la “Tri-Patrimoniale”. Non oso neppure immaginare cosa potrebbe accadere se qualcuno dovesse dar corso a questo ennesimo esproprio: basta ricordare quando nel 2012 il Prof. Monti con il suo decreto “Salva Italia” riuscì ad affossare in un sol colpo sia il mercato immobiliare che quello nautico. A tal proposito per un rapido ripasso può essere utile utilizzare il seguente link:

https://www.civiltaitaliana.eu/osservatorio/osservatorio-fisco/quo-vadis/ . Insomma dopo 14 anni di depressione immobiliare si fa finta ancora di non capire cose abbastanza semplici sulle quali mi sono già soffermato in altre sedi ed alle quali aggiungo le due considerazioni seguenti:

  1. se un cittadino acquista con i suoi risparmi un appartamento al prezzo di 200.000 euro significa che ne ha guadagnato al lordo circa 400.000, perché ha già versato allo Stato la metà dei sui guadagni attraverso le ritenute in busta paga (se dipendente) o le imposte conteggiate nella dichiarazione dei redditi (se imprenditore). Potrebbe bastare questo ma c’è di più perché gli italiani nel momento in cui acquistano sono tenuti al pagamento di una imposta che non esiste in altri paesi: è l’imposta di registro. Essa è limitata (sic!) al 2% se è il primo appartamento, alzandosi al 10% al secondo, ovvero se si acquista un immobile per usi non abitativi. Ma non è finita qui perché poi c’è l’IMU che va corrisposta annualmente e per sempre.

  2. Oltre all’aspetto concreto riportato brevemente al punto 1) c’è da valutare anche quello psicologico che potrebbe tradursi in un effetto distorsivo sull’intero mercato immobiliare. Draghi è, per così dire, del mestiere e sa benissimo che quando si introduce una nuova imposta o quando la si annuncia o, ancora, quando la si ritiene di possibile applicazione, si crea un clima di incertezza che l’investitore recepisce immediatamente come negativo e, qualora fosse interessato ad investire nel settore, ci penserebbe due volte prima di farlo perché sa che il mercato reagirebbe sfavorevolmente.

Dall’esame di questo provvedimento e degli altri che compongono il pacchetto “fisco” , sui quali, ripeto, tornerò fra qualche settimana, ho maturato la convinzione che gli anni che ci separano dal 2026 verranno utilizzati per costruire una macchina esattoriale perfetta; essa sarà basata su processi automatici , sugli algoritmi e sulla spinta di canali digitali con la revisione annuale dei valori catastali e delle previsioni reddituali in base alle spese sostenute. Il contribuente non potrà che contestare, se lo vorrà, solo a cose fatte o, quando arriverà l’euro digitale, a prelievo già avvenuto. Non è affatto una bella prospettiva per i risparmiatori.

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